Face à la prolifération des meublés touristiques et à la crise du logement qui en découle, la Ville de Nice a adopté une nouvelle réglementation bien plus stricte. Votée le 14 novembre 2025 par le Conseil municipal, cette mesure vise à limiter l'expansion des locations de courte durée pour préserver le parc locatif destiné aux résidents permanents et aux actifs.
Avec près de 14 000 annonces recensées en 2022, Nice se positionne comme la deuxième ville de France la plus touchée par ce phénomène, juste après Paris. Cette situation a conduit la municipalité, sous l'impulsion du maire Christian Estrosi, à prendre des mesures drastiques pour réguler un marché devenu incontrôlable.
Ce qu'il faut retenir
- La Ville de Nice instaure des quotas stricts pour les locations de courte durée dans quatre quartiers clés.
- La durée des autorisations de location est réduite de moitié, passant de six à trois ans non renouvelables.
- Le plafond de location pour les résidences principales est abaissé de 120 à 90 jours par an.
- De nouvelles obligations, comme un diagnostic énergétique, sont désormais requises pour les propriétaires.
Un marché locatif sous haute tension
La décision de la municipalité niçoise n'est pas une surprise. Elle répond à une pression immobilière croissante qui pénalise fortement les habitants à la recherche d'un logement à l'année. La conversion massive d'appartements en locations saisonnières a considérablement réduit l'offre de baux de longue durée, provoquant une flambée des loyers et une difficulté accrue pour les familles et les travailleurs à se loger.
Le maire de Nice, Christian Estrosi, a souligné l'urgence de la situation, rappelant que la ville est l'un des territoires les plus impactés par la croissance des plateformes comme Airbnb. Cette transformation du parc immobilier ne se fait pas sans conséquences pour la vie de quartier.
Les chiffres de la discorde
Entre 2021 et mi-2025, les services de la ville ont enregistré pas moins de 1 750 plaintes liées aux nuisances générées par les locations touristiques. Celles-ci concernent majoritairement le bruit, les dégradations dans les parties communes et le non-respect des règlements de copropriété.
Au-delà de la crise du logement, c'est donc la qualité de vie des résidents permanents qui est en jeu. Le va-et-vient incessant des touristes dans les immeubles d'habitation crée des tensions et dénature le tissu social des quartiers historiques.
Des quotas pour protéger les quartiers les plus touchés
La mesure la plus emblématique du nouveau règlement est l'instauration de quotas dans les zones les plus prisées par les touristes. Quatre secteurs sont concernés par cette limitation drastique :
- Le Vieux-Nice
- Le Centre-ville
- Le quartier Riquier / Port / Mont Boron
- Le secteur Ouest de la ville
Dans ces zones, le nombre total de meublés touristiques autorisés ne pourra pas dépasser 1,5 % du nombre total de résidences principales. Ce calcul aboutit à un numerus clausus fixé à 671 logements pouvant bénéficier d'une autorisation temporaire de changement d'usage. L'objectif est clair : freiner l'hémorragie de logements et garantir une mixité sociale en évitant que des quartiers entiers ne se transforment en parcs hôteliers déguisés.
"Il est de notre responsabilité de protéger nos habitants et de garantir que Nice reste une ville où l'on peut vivre, travailler et se loger dignement, et pas seulement une destination de vacances."
Cette approche par quotas s'inspire de dispositifs déjà mis en place dans d'autres grandes villes européennes confrontées aux mêmes problématiques. Elle permet de cibler les actions là où la pression est la plus forte, tout en préservant une certaine activité touristique, essentielle à l'économie locale.
Le cadre juridique de la loi Le Meur
La municipalité de Nice s'appuie sur les nouveaux outils juridiques offerts par la loi Le Meur, adoptée en novembre 2024. Ce texte législatif a été spécifiquement conçu pour donner plus de pouvoir aux maires dans la régulation des meublés de tourisme, en leur permettant notamment d'instaurer des quotas et de durcir les conditions d'autorisation.
Un arsenal de nouvelles règles pour les propriétaires
Le nouveau dispositif ne se limite pas aux quotas. Une série de mesures complémentaires a été adoptée pour renforcer l'encadrement et responsabiliser les propriétaires. Ces règles s'appliquent à l'ensemble de la ville et visent à rendre la location de courte durée plus contraignante.
Des autorisations plus courtes et non renouvelables
Le changement le plus significatif concerne la durée des autorisations. Auparavant valables pour une durée maximale de six ans, elles sont désormais limitées à trois ans et ne sont pas renouvelables. Cette mesure vise à empêcher la pérennisation de l'activité commerciale au détriment du logement résidentiel.
Des obligations renforcées
Plusieurs nouvelles obligations viennent s'ajouter pour les propriétaires souhaitant obtenir une autorisation :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Un DPE conforme devra obligatoirement être fourni. Cette mesure s'inscrit dans une logique de lutte contre les "passoires thermiques" et d'amélioration de la qualité du parc immobilier.
- Respect de la copropriété : Le propriétaire devra fournir un engagement écrit attestant que son activité respecte le règlement de la copropriété, une réponse directe aux nombreuses plaintes des voisins.
- Obligation de compensation : Pour les personnes morales (sociétés), l'obligation de compenser la perte d'un logement en créant une surface habitable équivalente ailleurs s'applique dès le premier bien mis en location touristique.
Un plafond de jours abaissé pour les résidences principales
Même les propriétaires qui louent leur propre résidence principale de manière occasionnelle sont concernés. Le plafond annuel autorisé pour ce type de location passe de 120 jours à 90 jours. Cette réduction vise à limiter les abus où des résidences principales sont en réalité des locations touristiques déguisées la majeure partie de l'année.
Enfin, la ville maintient son dispositif de "location mixte", qui permet aux propriétaires d'alterner entre une location touristique pendant la haute saison et une location à un étudiant pendant l'année universitaire. Cette mesure est vue comme un compromis pour conserver une offre de logements pour les jeunes tout en ne pénalisant pas complètement les revenus touristiques.
Avec ce nouveau règlement, Nice envoie un signal fort. La ville entend reprendre le contrôle de son marché immobilier pour trouver un équilibre plus juste entre l'accueil des touristes et le droit au logement de ses habitants.
