Le tribunal administratif de Nice a suspendu une délibération de la Métropole Nice-Côte d’Azur qui instaurait des quotas stricts pour les locations meublées de courte durée. Prévue pour le 1er février 2026, cette mesure visait à réguler le marché locatif dans plusieurs quartiers tendus de la ville, mais la justice a émis un « doute sérieux » sur la légalité de son mode de calcul.
L'essentiel
- La justice a suspendu le règlement instaurant un quota de 1,5 % sur les locations touristiques à Nice.
- Le tribunal a soulevé un « doute sérieux » sur la légalité de la méthode de calcul des quotas.
- La mesure, contestée par les syndicats professionnels, devait s'appliquer dans quatre zones tendues de la ville.
- Cette décision crée une incertitude juridique en attendant un jugement sur le fond, qui prendra plusieurs mois.
Un coup d'arrêt pour la régulation du marché locatif
La tentative de la Métropole Nice-Côte d’Azur de maîtriser la prolifération des locations de type Airbnb a subi un revers important. Le tribunal administratif, saisi en référé par deux syndicats de professionnels, a décidé de suspendre l'application du nouveau règlement. Cette décision intervient juste avant la date prévue pour l'ouverture des demandes d'autorisation, fixée au 1er février 2026.
La mesure suspendue avait été votée en décembre 2025, dans le sillage de la loi Le Meur de novembre 2024. Cette législation nationale a été conçue pour donner aux maires des outils plus efficaces afin de rééquilibrer le marché du logement dans les zones où la pression touristique est forte.
Le cadre de la loi Le Meur
Promulguée en novembre 2024, la loi Le Meur vise à mieux réguler le marché des locations de courte durée. Elle permet notamment aux municipalités de définir des zones spécifiques où le nombre de meublés touristiques peut être limité par un quota. L'objectif est de freiner la transformation de logements résidentiels en hébergements pour touristes et ainsi de préserver l'offre de logements pour les habitants à l'année.
À Nice, la collectivité avait rapidement utilisé ces nouvelles prérogatives pour tenter de répondre à la crise du logement qui touche de nombreux habitants.
Une méthode de calcul au cœur du débat juridique
La décision du juge des référés ne porte pas sur le principe même des quotas, mais sur la manière dont ils ont été calculés. Le règlement métropolitain fixait un plafond : les meublés de tourisme ne devaient pas dépasser 1,5 % du nombre total de résidences principales dans les secteurs concernés.
Quatre zones, jugées particulièrement tendues, étaient ciblées par cette nouvelle réglementation :
- Vieux-Nice
- Riquier / Port / Mont-Boron
- Centre-ville
- Ouest
C'est précisément cette base de calcul qui a été remise en cause. Le tribunal a estimé qu'il existait un « doute sérieux » sur sa légalité. En effet, le calcul se fondait uniquement sur les résidences principales, en excluant les résidences secondaires du décompte total des logements. Or, les résidences secondaires sont également considérées comme des locaux à usage d'habitation, ce qui fausserait l'assiette de référence et rendrait le quota artificiellement bas.
La réaction des professionnels du secteur
Le recours a été déposé par le Syndicat des professionnels de la location meublée (SPLM) et l'Union des professionnels de la location touristique (UPLT). Pour eux, cette suspension n'est pas une victoire totale, mais une étape nécessaire pour redéfinir les règles.
Frédérick Seidita Aires, vice-président du SPLM, a souligné que les syndicats n'étaient pas opposés par principe à l'idée de quotas. Cependant, ils critiquent une décision prise « sans concertation » et des quotas jugés « ridiculement bas ».
« En tant que syndicat, nous sommes plutôt favorables aux quotas, mais nous avons de sérieux doutes sur ces quotas. [...] Nous avons compris que l’objectif était d’instaurer ces quotas et de nous faire passer pour les vilains petits canards. »
Les professionnels estiment que la délimitation des zones est également problématique. Selon eux, les périmètres sont trop vastes et ne tiennent pas compte des réalités très différentes d'un quartier à l'autre, voire d'une rue à l'autre. Ils plaident pour un découpage plus fin et des quotas potentiellement variables selon les micro-secteurs.
Un impact économique à considérer
Les représentants du secteur rappellent que la location touristique a un impact économique significatif pour la ville, en soutenant les commerces locaux et en créant de l'activité. Ils appellent à trouver un « juste équilibre » entre le développement touristique et la préservation du parc de logements pour les résidents permanents.
Quel avenir pour la régulation à Nice ?
Avec cette suspension, la situation entre dans une période d'incertitude. Le jugement sur le fond, qui déterminera si le règlement est définitivement annulé ou non, n'interviendra pas avant plusieurs mois. D'ici là, les anciennes règles continuent de s'appliquer.
Pour Frédérick Seidita Aires, « cette décision n'est une victoire pour personne car nous partons dans une zone d’ombre ». Les professionnels du secteur appellent désormais la Métropole à ouvrir le dialogue pour établir une nouvelle convention. L'objectif serait de s'accorder sur un mode de calcul juste et des règles claires, élaborées en concertation avec tous les acteurs concernés.
Cette affaire niçoise pourrait servir d'exemple pour d'autres villes françaises qui envisagent d'utiliser les outils de la loi Le Meur. Elle met en lumière la complexité juridique de la mise en place de quotas et l'importance de définir une méthodologie de calcul robuste pour éviter les recours en justice.
