Le tribunal administratif de Nice a récemment annulé une décision de la mairie qui refusait à un propriétaire l'autorisation de louer son appartement sur des plateformes comme Airbnb. Cette décision de justice pourrait avoir des conséquences importantes pour de nombreux autres propriétaires dans la région.
L'affaire concernait un appartement situé dans le Vieux-Nice, pour lequel le maire, Christian Estrosi, avait opposé un refus en se basant sur le règlement de la copropriété. Le tribunal a jugé que la mairie avait commis une "erreur de droit", ouvrant ainsi une nouvelle page dans le débat sur la régulation des meublés touristiques.
Points Clés de l'Affaire
- Le tribunal administratif de Nice a annulé le refus de la mairie d'accorder une autorisation de location touristique.
- La décision municipale était basée sur une interprétation du règlement de copropriété, ce que le tribunal a jugé illégal.
- Le maire Christian Estrosi doit réexaminer la demande du propriétaire avant le 25 novembre 2025.
- Cette décision confirme l'illégalité d'une partie du règlement métropolitain sur les changements d'usage, déjà contestée en justice.
Retour sur les faits : un refus contesté
L'histoire commence le 4 novembre 2021. Un propriétaire d'un appartement situé au 44 boulevard Jean-Jaurès, en plein cœur du Vieux-Nice, se voit refuser par la mairie l'autorisation de transformer son logement en meublé de tourisme. Ce type d'autorisation est indispensable pour pouvoir louer légalement son bien sur des plateformes de location de courte durée comme Airbnb ou Abritel.
La raison invoquée par le maire, Christian Estrosi, était que le règlement de la copropriété de l'immeuble n'autorisait pas explicitement la location touristique. Pour l'administration municipale, cette condition était un prérequis pour obtenir le précieux sésame.
Refusant cette interprétation, le propriétaire a décidé de porter l'affaire devant la justice. Il a contesté ce qu'il considérait comme une "atteinte" à son droit de propriété, un droit fondamental protégé par la Déclaration des droits de l’Homme et du Citoyen de 1789. Son avocat a argumenté que la mairie n'avait pas le pouvoir de s'immiscer dans des relations de droit privé, comme l'interprétation d'un règlement de copropriété.
Le "changement d'usage" : une procédure encadrée
Dans les grandes villes comme Nice (plus de 200 000 habitants), transformer un logement d'habitation en location meublée touristique est considéré comme un "changement d'usage". Le Code de la construction et de l'habitation impose d'obtenir une autorisation préalable de la mairie pour effectuer une telle modification. Cette procédure vise à réguler le marché locatif et à préserver l'offre de logements pour les résidents permanents.
La décision du tribunal : une erreur de droit
Dans un jugement rendu le 25 septembre 2025 et récemment rendu public, le tribunal administratif de Nice a donné raison au propriétaire. Les juges ont estimé que la mairie avait commis une "erreur de droit" en se fondant sur le règlement de la copropriété pour justifier son refus.
Selon le tribunal, la mairie ne peut pas exiger l'accord de la copropriété comme condition pour délivrer une autorisation de changement d'usage. Cette prérogative relève des relations entre copropriétaires et non de l'administration publique.
"Le maire ne pouvait se fonder sur la circonstance que le règlement de copropriété n’autorisait pas la location meublée touristique pour en déduire que la demande de ce Niçois devait être refusée."
Le tribunal a donc annulé la décision de refus et a ordonné au maire de réexaminer le dossier du propriétaire dans un délai strict, fixé au 25 novembre 2025. De plus, la ville a été condamnée à verser 1 500 euros au requérant pour couvrir ses frais de justice.
Un règlement métropolitain déjà fragilisé
Cette décision de justice n'est pas une surprise totale. Elle s'inscrit dans un contexte juridique plus large où la réglementation mise en place par la Métropole Nice Côte d'Azur a déjà été contestée avec succès.
En mai 2021, la métropole avait adopté un "règlement des changements d'usage" qui stipulait explicitement que les propriétaires devaient prouver que leur copropriété autorisait la location touristique. Cette disposition avait été attaquée en justice par l'Union des professionnels de la location touristique (UPLT).
Chronologie d'une bataille juridique
- Mai 2021 : La Métropole Nice Côte d'Azur adopte un règlement exigeant l'accord de la copropriété.
- Janvier 2024 : Le tribunal administratif de Nice annule cette disposition à la demande de l'UPLT.
- Mars 2025 : La cour administrative d'appel de Marseille rejette le recours de la métropole, confirmant l'illégalité de la clause.
- Septembre 2025 : Le tribunal administratif applique cette jurisprudence au cas individuel du propriétaire du Vieux-Nice.
Une atteinte disproportionnée au droit de propriété
Les juges ont réitéré leur position : soumettre l'autorisation administrative à l'accord discrétionnaire des autres copropriétaires porte une "atteinte disproportionnée" aux droits de chaque propriétaire. En d'autres termes, le droit de louer son bien ne peut pas être bloqué par une exigence administrative qui dépend de l'accord d'autres personnes privées.
Cette série de décisions judiciaires vient donc clarifier les règles du jeu. Si un propriétaire doit toujours respecter le règlement de sa copropriété, la mairie, de son côté, ne peut pas s'en servir comme motif de refus pour une autorisation de changement d'usage. Les deux procédures sont distinctes.
Quelles conséquences pour les propriétaires niçois ?
Cette décision est une nouvelle importante pour tous les propriétaires qui souhaitent se lancer dans la location saisonnière à Nice. Elle confirme qu'ils n'ont pas à fournir d'attestation ou d'accord de leur copropriété lors de leur demande d'autorisation auprès de la mairie.
Cela pourrait simplifier les démarches pour de nombreux dossiers en attente ou pour ceux qui hésitaient à se lancer. Cependant, il est crucial de rappeler que cette décision ne dispense pas les propriétaires de respecter le règlement de leur immeuble. Un syndicat de copropriétaires pourrait toujours contester une activité de location touristique s'il estime qu'elle est contraire au règlement, mais cela se jouerait alors devant un tribunal civil et non administratif.
La ville de Nice et la métropole devront probablement adapter leur règlementation pour se conformer à cette jurisprudence désormais bien établie. Le feuilleton de la régulation des locations touristiques sur la Côte d'Azur est donc loin d'être terminé.
